martes, 22 de enero de 2013

¿Arquitectura "low cost"?

Ya que ha tenido tanto éxito nuestra entrada anterior me gustaría haceros llegar los verdaderos precios de la construcción para que podáis valorarlos y comentarlos.

¿Qué entiende el usuario por arquitectura "low cost"?

Pues muy sencillo, aquella que puede permitirse, cuanto más económica, pues mejor. Poder habitar un espacio propio por poco dinero es como poder ir a Londres habiendo comprado un billete de avión por 10 €.


Entonces, ¿Existen viviendas "low cost"?

No, no existen viviendas low cost como tal. Ahora bien, si que existen viviendas "low quality", que al final resultan más baratas y peores de habitar por la deficiencia de sus materiales. Sin embargo la prefabricación de viviendas también puede ser una manera de reducir costes.

¿Por qué vale una casa tanto dinero?

Os lo voy a explicar de manera sencilla para que todos veáis a qué bolsillos llegan vuestros euros cuando hacéis lo que probablemente sea la inversión más cara de vuestra vida.

Imaginad que queréis hacer un pareado en Arroyomolinos, porque os viene bien o porque es lo que os podéis permitir. Lo primero que tenéis que hacer es comprar el terreno donde se va a situar la vivienda (asegurándoos que se puede construir).

He cogido un ejemplo de una famosa página de ventas de terrenos que podéis consultar si queréis. Parcela en Arroyomolinos de 260 m2 para hacer pareado, de los cuales se pueden edificar 170 m2 por un valor total de 40.000 € (osea unos 154 € /m2). Decidimos comprarla, previo paso por ayuntamientos y notarios que se llevarán un piquito por esta operación (escrituras incluidas).

Muy bien ya tenemos el terreno, ahora veamos qué me cuesta hacer la casa. Pues sólo el valor de la construcción del inmueble será de unos 75.000 € en acabados medios en dos plantas de 85 m2 cada una. Y entonces ¿que me cobrará el arquitecto?, unos 5.000 € y, ¿el arquitecto técnico?. Bueno pues el arquitecto técnico cobrará unos 2.500 € incluyendo la coordinación de seguridad y salud y la dirección de obra (no hace nada en el proyecto).

Estupendo, ya tenemos terreno, escrituras, proyecto y licencia... ¡¡¡A construir!!!

Pues para construir hay que llamar a una constructora, que calculará sus beneficios en función del PEM (los 75.000 €). La constructora tiene unos gastos generales del 13 % y un beneficio industrial del 6 %, es decir, la vivienda pasa a costar 89.250 €. Además surgirán precios contradictorios que podrían variar el precio final en un 5% hacia arriba o hacia abajo (creo que hacia abajo no se ha dado nunca desde que en España se habla el español). Total: 93.721,50 €

Ahora entra el ayuntamiento, que se lleva el 4% de la construcción (los 75.000 €) en tasas de urbanismo, es decir 3.000 € y un 2 % más en concepto de las instalaciones, otros 1.500 €.

El visado colegial estará entorno a los 300 €, obra completa.

Una vez concluida la obra tendremos que llamar al notario, otra vez, para que nos de las escrituras finales por las que volveremos a pagar. Supongamos que nos cuesta unos 500 € más.

Así que concluyendo, qué vale una vivienda. Pues si no he hecho mal las cuentas, a mi me salen: 146.512,50 €

Como este precio está sin IVA, tenemos que añadírselo. Es decir, nuestra flamante nueva casa nos va a costar:

                           177.280,125 €


Es decir, para hacer relación con el post anterior, si el arquitecto gana 5.000 €, pues resulta que supone un 2,8% del valor total del inmueble, así que no parece que sea la causa principal del precio final. Sirva esto como valoración de los honorarios de los arquitectos, ya que muchos habéis comentado lo mucho que ganamos y lo que inflamos los precios. 


Os dejo aquí la gráfica con los porcentajes de todos los intervinientes en la construcción.

Son muchos los intervinientes que al final encarecen el proceso constructivo, no así el arquitecto por sí mismo. Espero que os haga reflexionar y veáis que no somos los culpables de los precios finales.

Pablo.



7 comentarios:

  1. Es muy tremendo que al final los que proporcinalmente menos ganan del proceso con los técnicos, pero es más tremendo aún que son los que más responsabilidad tiene, en concreto 10 años.

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  2. Excelente y clarificante artículo del que se deduce que el 97% de los costes derivados de la intervención del arquitecto, ha beneficiado a las Administraciones Públicas, la "Banca", los profesionales del derecho en el ámbito inmobiliario, etc., etc., etc. De ahí que se preocuparan en favorecer el desarrollo del boom inmobiliario con la consecuente aparición de la crisis actual y sus nefastas consecuencias en el PIB español.

    Sólo el 3% restante, remunera la labor del profesional de la Arquitectura, que tiene que servirle para asumir todos los costes personales que requiere el ejercicio de su profesión, incluida la responsabilidad civil y lo más importante de todo…, permitirle vivir una vida digna.



    Recuerdo con gran cariño, cuando les conocí en el Barrio de las Letras de Madrid, con motivo de las exposiciones anuales que en el se celebran, y hablamos y pude comprobar a pesar de su juventud, su gran pasión por la Arquitectura. Y también recuerdo que me comentaron su ilusión por la utilización de sistemas constructivos (STEEL FRAMING) de altas eficiencias energéticas que permitían la reducción de costes y por tanto la disminución del precio final de un proyecto arquitectónico.



    Les animo a que continúen en esa u otras líneas de innovación. Se necesitan arquitectos como Uds. Son un ejemplo a seguir, a pesar de las dificultades del sector y de la propia Administración a la que le diría: zapatero a tus zapatos y que cada profesional actúe en las áreas de su ámbito de responsabilidad.

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  3. El desglose del precio de la obra no es realista te has quedado muy por debajo. Lo digo como arquitecto dueño de una constructora. EN 6 años haciendo casas lo normal es que a un cliente la vivienda le salga unos 1000euros el m2. Esto es asi porque los costes de la mano de obra y de los materiales en viviendas pequeñas se repercuten mal. Por 600 euros m2 comobmucho consigues hacer una vpo y cuando construyes al menos 50 seguidas. Las empresas que se anuncian de casas prefabricadas en internet que dan precios de 500 € m2 no incluyen la cimentación. los PEM marcados por el colegio no son realistas. Las unicas casas por debajo de los 1000€ m2 Se hacen en pueblos pequeños con calidades de mierda y sin dar de alta la mano de obra. Asi que la situación es más trágica aun. No se pueden dar honorarios mercadeando como en un puesto de venta de bragas. Hay que ser consciente de lo que vale tu trabajo y darse a valer o seras un pringado que nadie te va a tomar en serio. El arquitecto y director de obras es el que mas responsabilidad tiene. Por tanto debe ser el que más cobre. Y esto es asi porque nadie mas puede hoy por hoy asumir la funcion del arquitecto y su responsabilidad. Compañeros daros a valer. La arquitectura low cost solo existe cuando se construye en masa y con bajas calidades y se llama Vpo y si cumple el CTE pero abrir los ojos los estandares del CTE son bajisimos y son lo equivalentes en un voche a una chatarra que pada la itv justita. Un chalet para un cliente que es la casa de su vida no puede ser una mierda.

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    1. Hoy hemos tenido respuesta de una oferta de honorarios para una rehabilitación de una vivienda en un pequeño pueblo de Guadalajara. La superficie era de unos 170 m2 construidos y los honorarios que planteamos por la redacción de proyecto y la dirección de obra era de 9.500 euros, teniendo en cuenta que estaba a unos 150 Km de donde tenemos el estudio.

      Respuesta del cliente literal: "muchas gracias por su celeridad, sin duda es un presupuesto muy elevado que no puedo aceptar, me quedo con el presupuesto de uno de sus competidores que es mucho más ventajoso a expensas de que puedan rebajarlo aún más para conseguir el proyecto"

      No voy a bajar más los honorarios porque el cliente crea que se pueden regatear, el problema es que la propia sociedad nos regatea creyendo que hacen lo que tienen que hacer.

      ¡Señores, esto no es el Gran Bazar!

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  4. Este blog también podría llamarse Porque yo lo valgo. En época de crisis no se pueden mantener actitudes inconscientes a las circunstancias. Porque el que quiere construirse una casa no es una gallina de huevos de oro que tiene una fábrica de dinero en casa y puede pagar todo lo que le piden que pague. Como decís, el sueño de toda una vida no puede convertirse en un festín para los agentes que participan en el proceso de la construcción. Todos deben ajustarse. Ese cliente que intenta regatear el precio del proyecto también está regateando con todos los demás profesionales: desde el agente inmobiliario al jardinero.

    Hoy es un momento pésimo para cualquier profesión porque los márgenes de beneficio han caído brutalmente. Actitudes que defino como "porque yo lo valgo" humildemente me parecen un autoengaño porque al final o abandonas tu profesión o te adecúas al nuevo panorama. Y en este actual panorama hace falta imaginación, flexibilidad y reaprender qué es lo que se necesita en una casa y cómo conseguirlo gastando solo lo imprescindible. Los arquitectos que vayan por ese camino serán los primeros en tener trabajo y en ser valorados. No me imagino a Johan Van Lengen quejándose de que sus clientes quieren tener una vivienda sin vivir empeñados en el banco para siempre.

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    1. Perfecto, no pago el seguro y si hay algún accidente me cambio el nombre y huyo... Trabajo en negro, perfecto, fuera IVA. Con ''sólo lo imprescindible'' ya no te salen las cuentas si bajas (más) los honorarios...

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    2. Bueno pues nada, según este consejo, bajamos los honorarios porque no hay gallina de huevos de oro en casa del cliente.

      Pero un momento, voy a pagar yo también un 25% del alquiler de mi local, a los del seguro les voy a decir que la prima nada de 1.000 € al año, que se conformen con 100 €. La gasolina para las direcciones de obra me la regalan en la gasolinera porque entienden que me he reinventado.

      A la Seguridad Social le voy a practicar yo un copago (si mis clientes no me pagan, ustedes asumen el resto). Al colegio de arquitectos ya le pueden ir dando por ahí, nada de cuotas semestrales, ¿para qué? si mi cliente no tiene dinero yo tampoco.

      Ah, y también voy a suprimir las cenas, que con una comida al día es suficiente. Y voy a ver si me apunto a un curso de hibernación avanzada, así mientras duermo los meses de invierno no consumo y reduzco los gastos.

      Ahora en serio. Si nuestros honorarios son elevados es porque obligatoriamente para el desarrollo de nuestra actividad tenemos unos gastos elevadísimos. Así que las quejas por nuestros honorarios, si las hay, a las administraciones, aseguradoras, colegios y demás entidades que nos "sanguijuelean", desangrándonos mes a mes.

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