martes, 3 de diciembre de 2013

PGOUM: tipos de obras en edificios, ¿necesito solicitar licencia?

Hoy os quiero hablar del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM), en concreto de la clasificación del tipo de obras que establece.

Esto, que a priori, parece una nimiedad, es muy importante ya que algunas de las obras que se hacen creemos que tenemos que solicitar licencia y no es así, y otros procedimientos que creemos que para iniciar la obra debemos tener el certificado de conformidad o licencia concedida tampoco es así. No todas las actuaciones están sujetas a licencia.

Para saber en que tipo de obra estamos, si necesitamos licencia y cuando podemos iniciar los trabajos necesitamos el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM) y la Ordenanza Municipal de Tramitación de Licencias Urbanísticas (OMTLU).


Cito del PGOUM, art. 1.4.8 Obras en los edificios:

Se incluyen, dentro de las obras en los edificios, los siguientes tipos, que podrán presentarse individualmente o asociados entre sí:

a) Obras de restauración: Tienen por objeto la restitución de un edificio, o de parte del mismo, a sus condiciones o estado original [...].
b) Obras de conservación: Son aquéllas cuya finalidad es la de mantener al edificio en correctas condiciones de salubridad, habitabilidad, confortabilidad y ornato, sin alterar sus características morfológicas o distribución [...]. 
c) Obras de consolidación: Son aquéllas que tienen por objeto el afianzamiento, refuerzo o sustitución de elementos dañados para asegurar la estabilidad del edificio, con posibles alteraciones menores de su estructura y distribución. 
d) Obras de rehabilitación: Serán consideradas como rehabilitación todas aquellas intervenciones sobre un edificio que mejoren sus condiciones de salubridad, habitabilidad, confortabilidad, seguridad y ornato, y modifiquen su distribución y/o alteren sus características morfológicas y distribución interna. Comprendidas dentro de la rehabilitación se encuentran:
     i) Obras de acondicionamiento: Son aquéllas que mejoran las condiciones de habitabilidad de un edificio [...].
     ii) Obras de reestructuración: Son aquéllas que afectan a sus condiciones morfológicas, pudiendo variar el número de viviendas o locales existentes, y pueden ser: Reestructuración Puntual, Parcial o General [...].
e) Obras exteriores: Son las obras que afectan, de forma puntual o limitada, a las fachadas y cubiertas de los edificios [...].
f) Obras de reconfiguración: Son aquéllas que, sin alterar cuantitativamente el volumen de un edificio, lo modifican en su disposición, con pequeñas intervenciones [...].

Lo segundo que tenemos que saber es que tipo de procedimiento va a ser el nuestro. No olvidéis que si es un tema de locales habrá que recurrir a una ECLU y si es en vivienda lo lleva directamente la Junta de Distrito del barrio que corresponda.

Un par de ejemplos.

Entonces, si queréis renovar los baños de casa (alicatado, sanitarios, fontanería, etc...) o lavar la cara a un local os miráis el art, 4 Actos no sujetos a licencia urbanística, que dice:

"g) Obras de conservación consistentes en la sustitución de acabados interiores de una sola vivienda o local, como solados, alicatados, yesos y pinturas, cuando no estén protegidos arquitectónicamente, así como la sustitución de las instalaciones propias, todo ello sin perjuicio de contar con las autorizaciones necesarias para la retirada de residuos inertes".

Tachán!!! no necesitáis licencia para esa actuación, NI PAGAR TASAS. Esto no lo saben muchos técnicos, de hecho, unos amigos de mi hermano me pidieron ayuda para reformar su casa, les ayudé orientándoles y al final se lo dieron a otro, y ¿cómo están ahora?, pues en plena obra y han pagado unas tasas de alrededor de 800 € porque la técnico que se lo hace no sabe esto que os estoy contando.

Otro ejemplo. Imaginad esta vez que tenéis que acondicionar un local para uso terciario en un edificio catalogado, por esto último nos iríamos a un procedimiento ordinario porque requiere proyecto técnico, OMTLU art, 54:

"1. Se tramitarán mediante procedimiento ordinario aquellas solicitudes de licencia para actuaciones urbanísticas que requieran proyecto técnico para ser definidas, aprobadas y ejecutadas. Según el tipo de proyecto se diferenciarán las modalidades de procedimiento ordinario común y abreviado".

Si en nuestro caso es un Procedimiento Ordinario Abreviado (POA) por el tipo de obra que vamos a realizar, en este caso la solicitud ante la ECLU del procedimiento nos concedería licencia provisional para el inicio de la obra, como dice en la OMTLU art, 58. Luego habrá visita de la ECLU, del AGLA y tal, pero esa es una batalla futura y mientras el cliente tan contento de no tener que esperar a empezar la obra porque además ya está pagando alquiler de local.

Conclusión.

Tan importante es tener un buen conocimiento de las normativas técnicas (CTE, normativas particulares, etc...) a aplicar en las actuaciones, como a saber encauzar el tipo de procedimiento que vais a tener que solicitar, ahorrará tasas al cliente y sobre todo tiempo...pero lo más importante, de nuevo, os hace más competitivos ante otros que no saben estas cosas!!!

¿Cómo lo veis?

¿Conocíais esto o se os ha colado alguna vez?

Ricky.


2 comentarios:

  1. Parece necesario contratar a un técnico especializado en la materia, para agilizar tramites y no dar pasos en falso.

    Al final esto ahorra costes

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    Respuestas
    1. Buenas.

      Evidentemente el perfil de un técnico facilita todos estos trámites, ya que no todo el mundo no tiene por que saber de estas cosas.

      Si conocéis la última figura que lanzó el Ayuntamiento de Madrid para tramitación de licencias, la declaración responsable (DR), se supone que la firma el interesado y él debe conocer todas las normativas que le afectan.

      No creo que esto sea posible, se hace necesaria la intervención de un técnico.

      Ricky.

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