lunes, 15 de septiembre de 2014

Transformar un local comercial a vivienda.

Pues hoy de nuevo os traigo un caso práctico de un proyecto de cambio de uso que he realizado, un cambio de uso de local a vivienda.

Tal y como acabo de mencionar, para realizar este cambio de acuerdo a los parámetros que exige la legalidad, hay que solicitar un cambio de uso del local comercial a vivienda, esta es la figura urbanística. Tened en cuenta que el uso es terciario, y para que sea habitable de manera legal, debe ser residencial.


NORMATIVA

Esto es a groso modo, os pongo algunas de las condiciones importantes que hay que cumplir que vienen marcadas en el PGOUM.


1. Programa.

En el Capítulo 7.3 Uso residencial encontráis todas las características que debe cumplir una vivienda para que se considerada como tal. Os establece la dimensión mínima que debe tener la vivienda y lo que puede o no computarse en el siguiente artículo:

Artículo 7.3.4 1. A efectos de estas Normas Urbanísticas se considera como vivienda mínima aquella que cuenta con, estancia-comedor, cocina, dormitorio y aseo, y cuya superficie útil sea superior a treinta y ocho (38) metros cuadrados, no incluyéndose en el cómputo de la misma las terrazas, balcones, balconadas, miradores, tendederos, ni espacios con altura libre de piso inferior a doscientos veinte (220) centímetros. Podrá admitirse reducir la superficie útil hasta veinticinco (25) metros cuadrados, en el caso de que únicamente disponga de una estancia-comedor-cocina, que puede servir de dormitorio y un cuarto de aseo.

2. Altura libre.

Es importante que a la hora de computar todos estos espacios tengáis en cuenta la altura libre de cada uno de ellos, ya que dependiendo de esto se podrán computar a efecto de m2 útiles o no. Os lo define en este artículo:

Artículo 6.6.13 Altura libre de piso. Es la distancia vertical entre la cara superior del pavimento terminado de una planta, y la cara inferior del forjado de techo de la misma planta, o del falso techo si lo hubiese, y salvo determinaciones en contra de las condiciones particulares de los usos, o de las normas zonales u ordenanzas particulares del planeamiento correspondiente, la altura libre mínima de pisos será de doscientos cincuenta (250) centímetros para piezas habitables que se podrá reducir en piezas no habitables hasta un mínimo de doscientos veinte (220) centímetros.

3. Condiciones de aparcamiento.

Importante, hoy en día toda vivienda debe llevar plaza de aparcamiento asociada, peeero no sé si recordáis una entrada que escribí hace tiempo:


En ella explicaba como poder librar la obligación de disponer de plazas de aparcamiento en uso terciario, pero es perfectamente aplicable en este caso también.

Yo lo usé y funcionó, por lo que se libró la necesidad de tener plaza.

4. Condiciones de ventilación e iluminación.

Este punto es crucial, ya que los huecos que den a fachadas deben cumplir unos mínimos.

Artículo 7.3.8 Condiciones de ventilación e iluminación en piezas habitables y no habitables en uso residencial. Toda pieza habitable reunirá las condiciones de pieza exterior, debiendo disponer de ventilación e iluminación natural.
a) Los huecos de iluminación natural deberán tener una superficie no inferior al doce (12) por ciento de la superficie útil de cada pieza habitable.
b) Cada una de las piezas habitables dispondrá de una superficie practicable a efectos de ventilación natural directa no inferior al ocho (8) por ciento de la superficie útil de la pieza.

5. Fachada.

Un tema muy parejo al anterior, ya que los huecos que podamos justificar deben estar de acuerdo a la composición de fachada que podamos obtener. Os cito el siguiente artículo:

Artículo 6.10.3 Salvaguarda de la estética urbana (N-2)
1. La defensa de la imagen urbana y el fomento de su valoración y mejora, tanto en lo que se refiere a los edificios, en conjuntos o individualizadamente, como a las áreas no edificadas, corresponde al Ayuntamiento, por lo que, cualquier actuación que pudiera afectar a la percepción de la ciudad deberá ajustarse al criterio que, al respecto, mantenga.
2. El Ayuntamiento podrá denegar o condicionar cualquier actuación que resulte antiestética, inconveniente, o lesiva para la imagen de la ciudad en el marco de la aplicación de las determinaciones y Normas Urbanísticas del presente Plan General.
3. Las nuevas construcciones y las modificaciones de las existentes deberán tener en cuenta en su diseño y composición las características dominantes del ambiente en que hayan de emplazarse, y en su caso podrá exigirse la aportación de los análisis del impacto sobre el medio en que se localicen.

Tened en cuenta que la nueva composición y características de la fachada de planta baja proyectada, sea coherente con las características de la fachada del edificio en lo que se refiere a posición, alineación y distribución de los huecos, así como en materiales y carpinterías.

Os pedirán un plano de la fachada completa del edificio.

6. CTE.

No olvidéis toda la parte referente a vivienda del CTE. No me voy a poner a enumerarla pero con hacer una justificación general para vivienda valdría.

Tened en cuenta que no se trata de vivienda nueva, y que muchas de las condiciones de habitabilidad, etc ya deben haber sido justificadas cuando se construyera el edificio, pero tú no tienes que asumirlas.


DOCUMENTACION

Más cosas que debe adjuntar el proyecto:

1.  Declaración de técnico o técnicos autores de la conformidad de los proyectado a la ordenación urbanística aplicable, que incluya el certificado de viabilidad geométrica en su caso (ANEXO I B 1.3. de la OMTLU).

2. Declaración del promotor de haber colocado, en el lugar en el que pretendan llevar a cabo la actuación, cartel anunciando la solicitud de licencia y las características de las obras y actividad (ANEXO I B 1.4. de la OMTLU).

Por último deciros que contrariamente a lo que penséis, este proyecto no hay que visarlo, lo cual me lleva a pegaros otra antigua entrada:

Muchas gracias, un saludo a todos.

Ricky.


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