jueves, 12 de febrero de 2015

¿Cuánto cobra un estudio de arquitectura por hacer una vivienda?. ArquiCostes, la herramienta de Asemas.

Probablemente una de las tareas más complicadas de un estudio de arquitectura sea la de poner precio a tus trabajos, más aun hoy cuando hay un montón de compañeros que son capaces de poner cualquier precio con tal de llevarse el encargo. 

El problema de rebajar tus honorarios es enorme, enseguida incurrirás en gastos. La única ventaja es que tu cliente estará encantado de que nos peleemos entre nosotros para así ahorrarse todo lo que pueda, la calidad del servicio, el trato y las garantías no parecen importarle. 

Lamentablemente el precio es el único valor que un cliente de arquitectura ve cuando va a hacerse una vivienda. No así en otros aspectos (coche, móvil, viajes...), yo me pregunto a menudo ¿en serio un cliente que tiene pensado dejarse 200.000 € en suelo y 300.000 € en vivienda te va a racanear 500 € porque hay un compañero de profesión que está dispuesto a esclavizar su vida por dos perras?... no me voy a calentar más, pero no podía dejar de mencionarlo, lo entenderás cuando termines de leer el artículo.




Asemas, empresa aseguradora para los profesionales de la construcción, nos ofrece un servicio nuevo a través de su web, eso sí, sólo para miembros. Esa herramienta que han llamado ArquiCostes en conjunto con el equipo de Cype nos ayudará a la hora de establecer nuestros honorarios en función del encargo, de su complejidad, de su tipología y de otros muchos factores.

Vayamos al meollo del asunto, que no es más ni menos que poner precio a un encargo profesional por la realización de una vivienda unifamiliar. Para ello y como hago siempre, pondremos un ejemplo para comprobar si la herramienta ArquiCostes es realmente útil o no en el conjunto de los valores de mercado de los arquitectos por la realización de proyectos de arquitectura.

Los datos serán los siguientes:

El ejemplo práctico


El estudio de arquitectura


Estará formado por tres socios que trabajarán a partes iguales cobrando lo mismo y que tomarán las decisiones en igualdad de condiciones. Tendrán las mismas cargas laborales, las mismas responsabilidades y el reparto de sus funciones será equitativa. Además tendrán un pequeño estudio en el centro de Bilbao.

Los datos del encargo


El solar en cuestión de unos 1.000 m2 se encuentra en Miranda de Ebro, a unos 85 Km de Bilbao. Se podrán construir un máximo de 300 m2, con un sótano para el garaje y dos plantas. El terreno tiene un pequeño desnivel, sin servidumbres de ningún tipo. Además nuestro cliente quiere una construcción tradicional con fachada vista de ladrillo, cubiertas a dos aguas y estructura con pórticos simples de hormigón. Las instalaciones serán las básicas (electricidad, fontanería, energía solar térmica para ACS), sin domótica de ningún tipo y los acabados serán de tipo medio, sin ningún lujo. Lo que viene siendo "una casa de pueblo de toda la vida" (por si eres cliente en vez de arquitecto).

El precio de la construcción


Con estos valores básicos-medios de construcción y teniendo en cuenta el movimiento de tierras, la cimentación (con desnivel), la estructura, los acabados y las instalaciones podría decirse que el precio estará entre 1.000 €/m2 y 1.200 €/m2 (aunque alguno habrá que diga que por 600 €/m2 se puede hacer, mi experiencia profesional me dice que finalmente la repercusión es la que os digo). ¿Qué te parece si cogemos el mágico número 1.166,66 €/m2?, así obtendremos un número redondo: 350.000 €, el presupuesto de ejecución material. 

Pues ya tenemos en la mesa todos los datos de los que partir. Ahora toca ponerse los honorarios. Seguro que aquí muchos no estaréis tan de acuerdo. Digamos que los honorarios orientativos como he mencionado antes en este blog sean del 8%, que se encuentran dentro del umbral del 6%-12% que digamos sería lo razonable. ¿Por qué un 8%?, porque no está a la vuelta de la esquina y por las posibles dificultades en la cimentación en desnivel (proyecto y construcción), lo demás no es motivo suficiente como para elevar el precio.

Pues ya tenemos unos honorarios totales: el 8% de 350.000 €, concretamente 28.000 €. A los que habrá que sumarle el IVA. Seguro que aquí ya muchos estáis poniendo el grito en el cielo (pero todos detrás del cliente que será seguro el primero de la fila).

Continuemos. Ahora vamos a comprobar qué datos arrojaría el programa ArquiCostes facilitado por Asemas. He introducido los datos tal como os he comentado añadiendo una cosa más, el costo del estudio en salarios para los tres arquitectos (40 €/hora dedicada al proyecto).

En 6 sencillos pasos podremos comprobar el resultado, esos pasos son los siguientes:

1. Datos del proyecto; el nombre, el uso y la tipología edificatoria. Además añadiremos el presupuesto de ejecución material (PEM) y la superficie construida total. Nada que no se explique por sí mismo.


2. Factores de complejidad; tanto de forma, función, topográfica (aquí he añadido desniveles mínimos), constructiva, estructural y de las instalaciones. Como podéis ver todo en modo básico, no vaya a ser que todavía nos salga un disparate por poner "un patio de luces soterrado en roca madre con unos micropilotes en fase de experimentación de origen noruego sin certificación Aenor perimetrales que apoyan sobre terreno fangoso" (por decir algo).




3. Factores de rendimiento; Índice documental del proyecto, nivel de especificación técnica, modalidad del control de obras (control de calidad, seguridad y salud...) y la distancia del estudio a la obra. Este último es el único que no será el básico, la opción 2 es la que nos corresponde con nuestro ejemplo, entre 25 y 100 Km.



4. Condiciones del encargo;  Aquí tenemos que escoger entre dos modalidades, la misión completa del arquitecto o del estudio de arquitectura en sus funciones básicas y mínimas según el Real Decreto 2512/77 o bien una más compleja que incluye proyectos parciales de las instalaciones, estudios específicos..., como nada de ésto va a suceder cogeremos la primera.




Además encontraremos un botón donde asignaremos el valor de las horas de trabajo en euros (los 40€/h que mencioné antes por cada arquitecto en nuestro caso). Nada de florituras con BIM, sin técnicos de grado medio ni asistentes. A lo bruto como toda la vida con Autocad, Word, Excel y Presto.



5. Fases del encargo; Tendremos que seleccionar qué trabajos realizaremos, tanto de gestión propia del proyecto como de la construcción y la liquidación. Podéis ver los que he marcado, por defecto vienen todos salvo dos, el Estudio de seguridad y salud (algo que el cliente debería contratar por su cuenta pero que no suele saberlo) y la gestión del permiso de obra (trámites con ayuntamientos, reuniones, revisión de la normativa con el técnico competente) que es algo que el cliente no suele querer hacer (o no puede o no quiere).




6. Resultados; Como si fuera la última hoja de la declaración de la renta, aquí se encuentran los honorarios desglosados por fases de lo que deberíamos cobrar con los datos que hemos introducido, como puedes ver los honorarios para este ejemplo concreto ascienden a 51.209,24 €.







¿Cómo que más de 50.000 euros por un proyecto de vivienda unifamiliar?



Como lo oyes (bueno como lo lees), efectivamente más de 50.000 €. Pero me juego lo que sea a que hay alguien que por 15.000 € (si no es menos) lo puede hacer. ¿Cómo es posible?, pues sólo hay una manera de reducir ese número, reducir lo que cada miembro del estudio va a recibir por hora trabajada, no hay más (salvo que se te ocurra cómo acercar la obra al estudio o cómo evitar los desniveles). 

Pues no nos queda otra que hacer el trabajo en sentido contrario. ¿Cuál sería un precio competitivo para entrar dentro de las expectativas de tu cliente?, pongamos que 20.000 € es una cifra que parece que has oído de boca de tu pagador según el cuál hay otro compañero que estaría dispuesto a hacerlo (ya sabemos que no tiene porque ser verdad, lo mismo ni ha consultado, es simplemente la cifra que quiere oír). Supongamos que estamos dispuestos a hacerlo por ese precio, ¿A cuántos euros hora saldría la hora de trabajo de cada arquitecto?, os lo digo de antemano, a 15 € la hora. Un precio que hace que los arquitectos no lleguen ni a mileuristas si hay que descontar la seguridad social, el IRPF, el alquiler... 

Aquí os dejo de nuevo los datos revisados para llegar a ese precio:



Con estos nuevos datos obtendremos unos honorarios de 19.225,96 €, finalmente un precio competitivo para el cliente... y esclavo para el estudio de arquitectura.


Conclusiones


1. El programa ArquiCostes de Asemas es una herramienta muy útil siendo bien utilizada, gracias por un aporte tan bueno que seguro que muchos compañeros van a empezar a utilizar.

2. No esperes de un cliente que va a dejarse medio millón de euros en una vivienda que te remunere como deberías, ese dinero acabará probablemente en una tele de 100 pulgadas.

3. Si vas a aceptar un encargo por menos de 15 €/hora de trabajo es mejor que lo dejes y te vayas del país, o que inviertas en bolsa, o hazte telefonista, o político...

La conclusión 4 mejor la pones tú, justo debajo pone "escribir comentario", ¡si tienes algo que decir es tu oportunidad!.

Pablo.


4 comentarios:

  1. Hola, soy Luis, soy Arquitecto y desde que estoy por mi cuenta, he perdido varios encargos, por dar precios, incluso mas bajos que los del ejemplo, pero tener los clientes 3 ó 4 precios 3.000 - 5.000 € más bajos aún que los míos.
    Recibí Arquicostes con mucha ilusión a ver si me aclaraba un poco el tema. Y efectivamente, vi que modificando el precio/hora, podías bajar de 50.000 a 20.000 como indicas.

    Pero siempre me queda la duda de las horas. En ese ejemplo, se dedican 942 horas. Entonces, si consigo dedicar al trabajo 367 horas, mantengo los 40 €/h. Yo sé, que en mi caso, estoy más cerca (si no las paso) de las 942 horas que de las 367, pero todos conocemos compañeros, que no pasan apenas por la obra, que no reflejan las modificaciones en papel las modificaciones del proyecto durante la obra, que no se calientan la cabeza en exceso con el diseño, etc... En definitiva, que se ve mermada la calidad del trabajo. Pero a clientes que confían más en el constructor de turno, que en el arquitecto, al que ven más como un incordio que como un profesional. Y hay arquitectos dispuestos a cobrar menos, pero no reduciendo lo que cobran por horas, sino reduciendo directamente las horas que dedican.

    Mis objetivos hoy día, van por intentar reducir horas, pero sin reducir calidad. Ser más eficiente.

    Mi pregunta por tanto, es en base a qué saca arquicostes las horas y si estas se pueden modificar en base a criterios, como dedicación básica, dedicación media, dedicación alta.

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Tienes toda la razón, hay muy pocos profesionales "profesionales". Pero en el fondo es lo que el estado nos obliga a ser. Aumentar la productividad y la competitividad a base de reducir la calidad, igual que los chinos, ni más ni menos.

      Si los gastos no se ven reducidos (Seguridad Social, HNA, seguro de responsabilidad civil...) y encima no hay unos criterios mínimos para los honorarios es la única manera de sobrevivir. En algún momento algún juez se dará cuenta y se creará jurisprudencia sobre el tema, que no es precisamente de los pequeños.

      Eliminar
  2. Respuestas
    1. El programa cuenta con muchos trabajos distintos. En cualquier caso si no puedes introducir los datos como tu quisieras ten en cuenta que una legalización no es más que un proyecto completo de lo que se ha construido, incluido el certificado final de obra. Así podrás calcularlo también.

      Eliminar

Opina libremente. Añade aquí tu comentario.

Seguro que también te interesa

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...